全球最幸福的國家，澳洲。－Feby 小日記`❤

海外地產

自 2008 年金融風暴後

各國採取貨幣寬鬆、銀行低利政策

進而造成市場游資充裕

這些資金自然會尋求適當的投資管道

近年來由於國內打房動作頻繁

再加上臺灣經濟的發展快速

有越來越多的國人遠赴海外投資

以至於台灣資金向外快速流竄

雖然政府積極控管房市，但房價仍無明顯下跌趨勢，在國內政策打壓及房價居高不下，國外投資報酬率較高，兩相對照下 2014 年海外投資的浪潮將有蓬勃發展的趨勢。

澳洲礦產豐富為全球最大的煤礦及鋁出口國

鎳、金及鋅礦產量皆居全球第二位，鈾礦及鐵礦砂生產占全球第三位，石油及天然氣，液化天然氣出口排名全球第四位。受惠於全球對於原物料及礦業的需求，澳洲的經濟發展將持續攀升。而在未來經濟情勢展望樂觀的同時，澳洲房產將持續其過往的上升力道。

經濟狀態良好　成長力道強勁

澳洲是全世界第十二大經濟體，並且是南半球經濟發展最為發達的國家。

澳洲的經濟發展自從全球金融危機之後就較其他國家表現亮眼。

國際貨幣基金組織 2013 公布的報告中，澳洲的國內生產毛額全球排名第十二名。由於亞洲對原物料的需求以至於澳洲對於亞洲市場的出口遽增，且大宗商品價格上漲，進而提升了澳幣在市場上的流通地位，在 2010 年時澳幣取代了瑞士法郎，成為全世界流通量第五大的貨幣，僅居美元、歐元、日圓及英鎊之後。

澳洲金融業極為發達，其銀行總價值為全球第三高的國家，僅次於中國和美國

澳洲四大銀行的市值甚至超過了歐元區國家所有銀行的總和。

在世界權威金融分析機構標準普爾最新的報告中：

澳洲銀行業被評定為全球最安全的五大銀行業之一。

在該報告中指出澳洲有較低的市場扭曲及較少的政府干預且過往收益穩定，這都指出了澳洲有完善的經濟體系支撐房價上揚。

人民幣大舉來襲房市上升推手

覃詩媚提到，臺灣房屋的銷售速度非常快，而在澳洲外國投資審查會最新出爐的 2013 財務年度報告中指出，亞洲國家投資房地產佔該國整體投資額的比例都相當的高，諸如新加坡 64% 、馬來西亞 57% 、南韓 57% 、香港 44% 及中國 38% ，可以顯示出澳洲當地的房市對於亞洲市場具有相當的吸引力。

中國總理溫家寶於 2013 年國務院常務會議中確定了 5 項加強房地產市場調控的政策（國五條），此為促使中國投資客尋求海外標的內部因素。在國內房市前景不明朗的同時，投資客不得不前往海外發展，進而世界各地的房市掀起了一波波的投資熱潮。

而在國五條實行周年的同時，中國移民最熱門的國家加拿大，無預警的終止了業已實行了 28 年的投資移民計畫，這無疑是對中國投資客投下了一個震撼彈。而在加拿大關閉了投資移民大門的同時，澳洲正敞開雙手歡迎，澳洲對於亞洲國家本就極具魅力，此時中國投資客會移往何處已是不言可喻的了，在人民幣的浪潮下，澳洲房市的上升也是可預期的。

墨爾本為澳洲一線城市，也是亞太經濟與商業中心城市之一。

基礎建設持續進行　交互影響房市蓬勃

在該份報告中，美國依舊是主要的投資國其金額為 206 億，其次是瑞士 184 億、中國 158 億、加拿大 144 億和英國 68 億，其中瑞士取代了日本成為前五大投資國之一。

但值得注意的是在房地產主要的投資國家中，中國買家已經擊敗了美國及新加坡，晉升為澳洲房地產最大的海外投資者，投資的交易額達到 59 億澳元，且相較於 2012 年上升了將近 42% ，漲幅不可不謂驚人。

在該份報告中，明顯的可以看出海外投資澳洲房地產的金額已經超越了礦產，而可預見的是在外國人投資房產如此興盛的同時，也將會帶動澳洲當地的建設。

位於亞拉河南岸的尤利卡塔，為澳洲亦為世界最高的住宅大樓。

幸福指數居冠　全球最宜居國家

澳洲艾伯特政府在最新的預算案中將提撥百億澳幣於澳洲基礎建設中，其中包含墨爾本東西連接線工程，該工程一、二期已經獲得了 30 億元的資金，之後還將獲得額外撥款，位於 Badgery Creek 的雪梨第二機場對外道路及其他基礎建設，其他諸如南澳 South Road 專案及 Toowoomba 區間交叉路口專案亦將獲得額外撥款。

另此外，聯邦預算將追加 20 億澳幣於興建雪梨高速公路 West Connex ，另將原本 M4 及 M5 高速公路拓寬延伸相連，舒解雪梨尖峰時刻之車流量，在政府積極推動多項基礎建設及海外投資熱潮的雙重刺激下，澳洲房市將會持續穩定成長。

根據經濟合作與發展組織所發布的 2014 年幸福生活指數，在 36 個研究國家中，澳洲已 4 度蟬聯第一名，成為全球最幸福的指標國家。

根據該組織報告中，澳洲的平均家庭每人可支配所得淨調整為 31,197 美元，超過該組織會員國的平均 23,938 美元；在教育方面澳洲政府有明確的目標及嚴密的評估方法；在醫療衛生方面不同於其他國家，澳州並沒有受到經濟危機的影響，相較於其他會員國平均增長 1% ，澳洲仍有 5% 的成長用於醫療；在就業方面，澳洲 15 歲至 64 歲的民眾有工作的佔 72% ，每年工時為 1,728 小時。

（2013 年底勞委會調查臺灣年工作時數為 2,141 小時）

覃詩媚指出，澳洲經濟增長穩健、就業機會高、宜居的自然環境以及高品質教育體系等因素，吸引海外人士不斷地到雪梨留學、工作及定居。根據澳洲移民及國境保護部及澳洲統計局的數據中，澳洲在 2013 年的移入人數為 508,662 人，其中一線城市的雪梨及墨爾本所在的新南威爾斯及維多利亞就佔了一半以上的人口。

墨爾本中央車站及最新地標聯邦廣場，顯現出墨爾本的繁榮。

以租養貸　海外包租不是夢

在澳洲置產購屋，外國人約可貸款 7 成，而近期澳洲最大的四間銀行中除了澳盛之外，其餘三間都將五年期抵押貸款固定利率降至 5% 以下。在澳洲常年房屋供給短缺及人口數量不斷增加的交互作用下，即便租金價格每年都在增長，租客們的身影依舊絡繹不絕。

覃詩媚也提到澳洲房市空置率普遍偏低，在 SQM research 最近的數據中指出澳洲前四大都市的空置率皆低於 3% ，其中雪梨更是僅有 1.9% ，在低空置率、租金收益看漲且貸款利率持續下探的情況下，投資人可以用租金抵銷銀行貸款利率，真正做到以租養貸的概念。

綜觀澳洲整體情勢，不論是政治及經濟的穩定、人口持續的增長、保障消費者的完整法規，及澳洲過往 40 年平均「七年漲一倍」的歷史經驗來看，都顯示房市將會持續強勁。

海外購置不動產主要是以不動產增值及租金收益作為獲利基礎，澳洲房市的高租金、低空置率及穩定的不動產增值為來將會吸引著為數眾多的房產投資者。

專家說法

覃詩媚建議如果要投資一個國家的物件，最好要了解當地的居住習慣，以澳洲為例，當地人相當注重生活品質，雖然市中心的公寓出租較方便且租金收益較高，但大坪數的房屋要較小坪數的公寓好脫手。其次是要了解該國的基礎建設方向，目前來說投資澳洲的墨爾本是較穩健的做法。