Feby 小日記`❤

南洋網     一個聰明的房地產投資者，雖然沒有看透水晶球的能耐，但是須對市場的變化有充分的了解。 此外，要在認清事實後才進場，只有這樣才能減低自己在投資市場上面對的風險以及穩操勝券。 以上是 REI 集團總執行長兼創辦人丹尼爾博士，與投資者分享心得。

這名言談風趣的意大利人說：「你買房子並不是因為你喜歡它，是因為它能為你賺錢。」

五年內變化巨大

我國未來五年將成為先進國，因此，許多大型計劃和建設，都已如火如荼的進行中，眼下的石油與天然氣、回教融資、信息與通信技術、教育、保健、生態旅遊、清真產業都是國家經濟的推手。

他說：「未來五年，我國將面對巨大的變化，隨著捷運、輕快鐵和其他各項交通系統得以投入運作後，全國各個州屬的房產市場也都起了變化。在哪裡投資，地點很重要。我們必須要有大局觀，而且必須事先做好功課，了解局勢和收集足夠的資訊後才出手。」

大馬經濟媲美先進國

很多人迷惑的是，究竟我國市道是否走向低迷，特別是油​​價下滑、令吉貶值，國內又發生了 1MDB 和瑪拉事件，讓人感到事態嚴重。

丹尼爾博士指出，如果拿我國經濟發展和其他國家相比，事實上我國不輸人，即使和英美日澳或歐洲相比起來，也不遜色。

他說：「一個國家最重要的就是國內生產總值（GDP），然後就是製造財富的能力、政府的管理能力、居民價格消費指數、國債和失業率。要知道，大馬在這些領域中，都不比美日或歐洲更差，大馬的國內生產總值去年上升 5.7%，美英只有 4.12% 和 2.73%。在債務佔國內生產總值的比率上，日本高達 299.6%，依序是美國 101.53% 和英國 91.80% ，我國是 65.30%。」

預測通脹 4.2%

「說起通脹，大馬 3.2%，日本 2.2%，英國和歐洲​​分別是 1.9% 和 1.8%。3.2% 是比較保守的說法，就以印度煎餅來說，去年一片 80 仙，現在 1 令吉 20 仙，起價 50%，而我個人預測通脹是 4.2%。說起失業率，歐洲 10.5%，英美是 8.2 和 6.5%，馬來西亞只有 2.7%。再來就是國際貨幣基金的報告，報告指出，我國經濟多元化，財政狀況穩定，這些都是國家走向高收入國的象徵，身為馬來西亞人是值得驕傲的。」

1MDB 負債『影響微』

對於國家最近發生 1MDB 的事實，會否產生負面影響？

丹尼爾打趣的說：「雖然 1MDB 負債 420 億令吉，但擁有 270 億資產，國家生產總值多達 1 兆令吉，就像 100 令吉損失了 15 仙。」最新數據指出，在亞洲各大城市中，香港房價最高，每平方尺 6170 令吉，新加坡 5238 令吉，吉隆坡 418 令吉，因此相對來說，價格還是較低和負擔得起的。

今天手握 100 萬令吉的人，在香港辦公樓只能買到 15000 平方尺，在我國卻能買到 34200 平方尺，比起鄰國泰國 25200 平方尺還要便宜。

投資酒店回酬可達 6%

目前國內外住宅和商務產業，一般價格都處於高水平，投資回酬不如前幾年，產業專家建議，投資者考慮酒店投資。

Chester 產業項目總監馬子爵指出，目前，酒店投資對許多投資者來說相當陌生，且有者也因不太熟悉合約條件，曾『有燒到手』的經驗。

然而他說：「近年的酒店投資，有可靠營運商支撐，投資機會不少，且能提供相對穩定和高的回酬，達 6% 左右。」他解釋，投資酒店，是向發展商購入相關單位，然後再把產業交由著名的酒店營運商管理，目前城內有的例子如 West Bestern、華美達（Ramada），和馬六甲著名的惠勝（ Hatten）酒店集團。前兩者都是來自外國的連鎖酒店業者。

數據可靠不靠感覺

此外，馬子爵說，一般酒店投資，可分為租金共享回酬或租金擔保回酬。而且，投資者決定是否要投資前，有很實際的數據參考，如入住率衡量、地點的人潮，和能力價位。

「這些因素都可衡量，不像住宅，投資時都不能確定是否有市場，都是靠感覺。」馬子爵補充，酒店業務不受經濟影響，遊客不會因為經濟不景氣而不到這裡旅遊。

看好隆檳柔甲

馬子爵強調，投資者必須做足功課，了解自己想要投資的地點和合約內容。

注意合約內容

「地點非常重要，因為會決定酒店的人潮，我認為吉隆坡、檳城和柔佛是成熟的地點，馬六甲則是著名的旅遊區。」另外，他說，需注意合約，有些投資計劃一年竟然要求業主支付3萬令吉翻新費，但租金每年都沒有3萬令吉，屬不合理條件。

「需注意租金擔保回酬，發展商是否給實際目標，還是已將擔保部分納入售價。」

資金充足可逆勢投資

儘管目前產業市場疲弱，但馬子爵認為『敵退我進』，若手上有資金，認清局勢後，不應該暫停產業投資。

反向思考，他說：「市道不好，發展商反而可能推出更多賣屋優惠如回扣，這些優惠在經濟景氣時無法找到。」不過他強調，投資產業，必須做功課，了解各個產業類型的利與弊，更需清楚本身的投資能力，是否有足夠現金守住資產等。

「以投資公寓為例，畢竟比較十年前入場，現​​在投資回酬相對小，而且還要預算租金不足以支付供款，自己每月還要倒貼一筆。」不過，他說，若資金不足則可選擇旺區，就不怕產業沒人租。

此外，馬子爵繼續看好的產業地點，包括賽城和柔佛依斯干達特區，因為兩地還有經濟活動，大量就業機會就會支撐產業需求。