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聯合新聞網

國內政策打房積極、房市交易降溫，海外置產仍是國人房產投資重要選項之一，去年國人海外置產總金額約近500億元，不少業者預估，今年仍將持續成長至1,000億元，包括日本、馬來西亞、柬埔寨、泰國、日本、美國、英國、紐澳，都是國人海外置產的熱門國家。

國內政策房市交易降溫，海外置產仍是國人房產投資重要選項之一。

圖／聯合新聞網

看到這個海外置產熱潮趨勢，從事海外不動產代銷及仲介業者也大幅成長85%、至去年底已達到340家，不少業者去年海外業務的業績成長率均遠大於國內業務。亞太國際地產總經理秦啟松表示，如果只做國內房仲業務，真的會讓人流淚，去年亞太地產營收國內只剩三成，而海外業務卻增70%，現在在國內的街上遇不到房仲同業，都在機場相遇。

秦啟松表示，東協國家政策不確定性、基礎建設不夠完善等缺點，投資人現階段前往東協置產投資，最好以安全、穩當為考慮原則。展望今年，主要海外置產國市況，OECD（經濟合作暨發展組織）及各大經濟預測機構都預測東南亞的經濟成長依然強勁，對馬來西亞的房地產將注入正面活水，仍是東協國家首選。

日本方面，由於國人在文化上對日本接受度高，同時東京等大都會出租報酬仍有一定水準，今年日本房市仍有一定的熱度。日本信義社長何偉宏表示，觀察日本信義前進東京經營五年以來，早期單件金額大多落在5,000萬日圓以下，偏好購買總價低而租金報酬率高的小型物件，但自2012年底起，首相安倍晉三上台後祭出三支箭政策，刺激經濟並創造通膨環境，增加日本人的購屋信心，客戶轉向選擇具備增值條件的物件，以總價介於4,000萬至7,000萬日圓間的最受青睞。

搞懂稅制

有效降低風險

海外置產由於相對不透明、風險性高，加上近二年多數城市已有一波明顯漲幅，在布局策略上，台灣房屋全球財富中心首席分析師邱太煊分析，「永久產權勝過租賃權」、「保證報酬少碰為妙」，此外，海外置產各國稅制不同，投資前先弄懂各國稅制。

許多海外不動產投資客都以租金投報率做為投資判斷依據，邱太煊分析，千萬別被高租金投報矇昏頭，通常投報率愈高的產品，愈沒有增值潛力，通常保證三至五年有7%至8%年投報率的產品，可能地段偏遠不好賣，建商只好利用高投報包裝。

投資海外，一般要特別注意的是持有稅、資本利得稅及租賃所得稅等三大項，各國稅率差異不小。以持有稅來說，日本東京1,000萬元的房子，每年繳的固定資產稅、都市計畫稅約2.5萬元，約房價的千分之二至三；馬來西亞吉隆坡約房屋總價千分之1.3至1.5。